Trükköző lakásépítők jelentek meg az utóbbi időkben Budafok-Tétényben. A beruházó-kivitelezők az építési szabályok kijátszásával, megsértésével a megengedettnél több lakást alakítanak ki egy épületen belül, illetve nem lakásként, hanem például tárolóként bejelentett helyiségeket értékesítenek lakásként a vevőknek. A vásárlók így a piaci ár alatt juthatnak lakáshoz, de a későbbiekben nagy bajba kerülhetnek. Ha ugyanis nem kapnak használatbavételi engedélyt, megszűnhet a bankkölcsön lehetősége, és nem is lakhatnak az ingatlanban életvitelszerűen. Az is előfordulhat, hogy a földhivatal nem jegyzi be őket tulajdonosként, illetve albetétesként, nem tudnak önálló lakcímet létesíteni. Így minden jogtól, juttatástól eleshetnek, ami lakcímhez kötött, például az óvodai, iskolai és egészségügyi szolgáltatásoktól. Mivel a lakásuk nem szerepel az ingatlan-nyilvántartásban önállóan bejegyzett lakásként, a későbbiekben is fokozottan forgalomképtelen lesz, ami nagyon komoly hátrányt és egyenlőtlen versenyhelyzetet teremt, valamint az adott ingatlan társtulajdonosai között is folyamatos jogvitát generálhat. Végül, ha a hatóság (építésfelügyelet) a szabálytalanságok megszüntetése érdekében eljár, úgy az építtetőt kötelezi az eredeti tervdokumentációban szereplő állapot helyreállítására, illetve a szabályossá tételre.

Ilyen esetekben több évig elhúzódó polgári peres eljárások tömkelege indulhat meg az építtető és a jelenlegi tulajdonosok között. Külön problémát jelenthet, ha a beruházó/építtető időközben „eltűnik”, jogutód nélkül megszűnik, vagyis bezárja a céget. Ebben az esetben a vevő végképp kiszolgáltatott, ellehetetlenített helyzetbe kerülhet. De hogyan is engedhetik meg maguknak ezt az építtetők, mi a trükközés lényege?

A kisebb – egy-két lakást tartalmazó – épületek többnyire az „egyszerűsített építési bejelentés” keretében valósulnak meg. Ezen eljárás nem a Budafok-Tétény Önkormányzata Polgármesteri Hivatalánál zajlik, hanem az Építésfelügyeleti Hatóságnál az OÉNY felületen keresztül. A köztudatban az „egyszerűsített bejelentési eljárás” – amit ráadásul a tervező intéz elektronikus úton – úgy csapódik le, hogy „nem kell építési engedély”. De ezekben az esetekben is a tervezőnek és építtetőknek be kellene tartania a hatályos jogszabályokat.

Budafok-Tétényben a többnyire kertvárosi övezetekben – a helyi építésügyi előírások szerint – egy épületben legfeljebb két lakást szabad elhelyezni. A beruházó és a tervezője tehát az eljárásban a szabályoknak megfelelő terveket nyújt be, tölt fel az OÉNY rendszerbe.

Ezt követően viszont a lakások osztódással „kezdenek szaporodni”. A terven szereplő két lakást ugyanis úgy építik meg, hogy összesen négy bejáratot alakítanak ki, az egyik belső ajtó helyére például falat építenek, így a valóságban a két lakásból ténylegesen három vagy négy lesz.

Van olyan eset is, amikor ezeket tárolóhelyiségként próbálják legalizálni és így értékesítik. A jól fésült értékesítők viszont megnyugtatják a vevőket, hogy a különféle hivataloknál biztos el lehet majd a későbbiekben intézni a papírmunkát.

Az említett jelenség számos problémát vet fel, és helyzettől függően eltérő következményekhez vezethet – tudtuk meg Túry Dániel Miklós ügyvédtől (www.tdmlegal.hu). A szakember szerint az esetek jelentős részében – amennyiben az Építésügyi Hatóság észleli a jogsértést – az ingatlan nem kap használatbavételi engedélyt, a vállalkozót bírsággal sújtják, és kötelezik az eredeti tervek szerinti állapot helyreállítására. A legritkább esetben fordul elő az, hogy a vállalkozók ennek rövid határidőn belül eleget tesznek, így a vevő joga általában megnyílik a szerződéstől való elálláshoz és a vételár visszaköveteléséhez. Az önként nem teljesítő vállalkozókkal szemben egy esetleges per valószínűleg könnyen megnyerhető, viszont az addigra gyakran felszámolás alá került céggel szemben a követelést behajtani sokszor lehetetlen a fedezet hiánya miatt. Ilyenkor felvetődhet az ügyvezető mögöttes kártérítési felelőssége, gyakorlott rosszhiszemű vállalkozókkal szemben viszont többször előfordul, hogy a gyanútlan vevő sokéves pereskedés útján sem tudja a pénzét visszaszerezni.

Előfordulhat, hogy az ingatlan mégis kap használatbavételi engedélyt. Ebben az esetben osztatlan közös tulajdon keletkezik az ingatlanon, az ezzel járó, jól ismert és nem kívánt következményekkel együtt. A lakás forgalmi értéke jelentősen kisebb lesz, a közös kert használattal kapcsolatosan jelentős viták keletkezhetnek, az ingatlanra a bankok hitelt nem adnak, társasházzá később nem alakítható. – A tapasztalatok szerint a vállalkozók ragaszkodnak a saját ügyvédjükhöz az adásvételi szerződés megkötése során. Habár a törvény szerint az ellenjegyző ügyvéd mindkét felet képviseli, erősen ajánlom, hogy saját ügyvéddel is nézessék át a szerződést (az aláírás előtt!) – javasolta az ügyvéd. – Egy ingatlan megvásárlása a legkomolyabb anyagi döntés mindenki életében, a fenti jogviták nagyon sok bosszúságot és kárt tudnak okozni, egy pár tízezer forintos jogi szaktanácsadás megelőzheti a bajt – tette hozzá. Ajánlotta továbbá, hogy a vevők minden esetben tájékozódjanak az önkormányzat építéshatósági irodáján is az övezeti építési előírásokról, lehetőségekről, a vonatkozó építésügyi szabályokról. (VH)